Kein Zurückbehaltungsrecht an Hausgeldzahlungen
Im Hinblick auf den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen ist das Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers generell ausgeschlossen; das gilt auch dann, wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird (hier: Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung).
Der Bundesgerichtshof begründet dieses im Wesentlichen wie folgt:
Aus seinen Ansprüchen gegen die GdWE auf Erstellung der Jahresabrechnungen kann der Beklagte jedoch, gegenüber dem Anspruch der GdWE auf Zahlung der auf der Grundlage des Wirtschaftsplans festgelegten Vorschüsse und der beschlossenen Rücklagen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) kein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 Abs. 1 BGB) herleiten.
Es fehlt bereits an der dafür notwendigen Gegenseitigkeit (vgl. BGH, Senat, Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 171/11 = NJW 2012, 2797 Rn. 15).
Im Hinblick auf den Anspruch der GdWE auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen ist das Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers generell ausgeschlossen; das gilt auch dann, wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird. Das Zurückbehaltungsrecht steht gemäß § 273 Abs. 1 BGB unter dem Vorbehalt, dass sich nicht aus dem Schuldverhältnis ein anderes ergibt.
Die im Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ausgewiesenen Vorschüsse sollen zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen. Es handelt sich um das zentrale Finanzierungsinstrument der GdWE; die laufenden Vorauszahlungen gewährleisten, dass die für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Mittel bereitstehen (vgl. BGH, Senat, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 235/23 = BGHZ 241, 336 Rn. 26; Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 171/11 = NJW 2012, 2797 Rn. 23 zu § 28 WEG aF). Ein Zurückbehaltungsrecht könnte alle Wohnungseigentümer dazu verleiten, die Vorschüsse wegen ausstehender Jahresabrechnungen nicht zu zahlen. Dann wäre der Gemeinschaft die finanzielle Grundlage für das betroffene Wirtschaftsjahr entzogen; sie wäre in ihrer Handlungsfähigkeit stark beschränkt. Bei Zahlungsausfällen kann etwa eine Versorgungssperre drohen, der Versicherungsschutz kann gefährdet werden und Verzugszinsen können anfallen. Aus diesem Grund ist auch die Aufrechnung durch den Wohnungseigentümer grundsätzlich ausgeschlossen und nur ausnahmsweise zulässig (§ 387 BGB; vgl. Senat, Urteil vom 29. Januar 2016 - V ZR 97/15, ZWE 2016, 272 Rn. 15; dazu unten Rn. 18.
Richtig ist allerdings, dass ein Wohnungseigentümer gegen Beitragsforderungen der GdWE mit Forderungen aufrechnen kann, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind (§ 387 BGB; vgl. Senat, Urteil vom 29.01.2016 - V ZR 97/15, ZWE 2016, 272 Rn. 15). Unter diesen Voraussetzungen kann nämlich (ausnahmsweise) kein Streit über den Bestand der Gegenforderung entstehen. Da die Aufrechnung nach Maßgabe von § 389 BGB die Tilgung der Vorschussforderung bewirkt, handelt es sich um ein Erfüllungssurrogat (vgl. BGH, Urteil vom 16.08.2007 - IX ZR 63/06, WM 2007, 1755 Rn. 38). Infolgedessen beeinträchtigt die Aufrechnung des Wohnungseigentümers mit einer anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderung gegen Vorschussansprüche das Finanzierungssystem der GdWE nicht.
Bei dem Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB ist das anders. Es dient lediglich als Druckmittel des Schuldners, das den Gläubiger zur Erbringung der Gegenleistung anhalten soll, und steht der Aufrechnung deshalb nicht gleich. Der Schuldner hat nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsrecht (vgl. MüKoBGB/Krüger, 10. Aufl., § 273 Rn. 3 mwN). Infolgedessen könnte die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts wegen nicht gleichartiger Ansprüche der Durchsetzung der Vorschussansprüche auf unbestimmte Zeit entgegenstehen und die Liquiditätsgrundlage auf diese Weise gefährden. Dem Wohnungseigentümer bleibt es unbenommen, die titulierte oder anerkannte Forderung durchzusetzen.
Dementsprechend kann auch ein anerkannter oder - wie hier - titulierter Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung nicht als Druckmittel genutzt werden. Zwar fehlt es nach der Neufassung des § 28 WEG nicht mehr an der Gegenseitigkeit der Ansprüche, weil nunmehr die GdWE zur Erstellung von Jahresabrechnungen verpflichtet ist (vgl. oben Rn. 10). Das ändert aber nichts daran, dass ein Zurückbehaltungsrecht auch insoweit wegen der Natur der Schuld ausgeschlossen ist. Es steht einem Wohnungseigentümer, der - wie der Beklagte - bereits ein rechtskräftiges Urteil auf Erstellung einer Jahresabrechnung für Vorjahre erstritten hat, frei, daraus zu vollstrecken.
Quelle: BGH, Urteil vom 14.11. 2025 - V ZR 190/24
